Villadossola
TERRENO EDIFICABILE Via Barbierato – Comune di Villadossola (VB) – Regione Piemonte

Voce
Dettaglio
Comune
Villadossola (VB)
Indirizzo
Via Barbierato
N.C.T. Foglio
Foglio 22
Mappale
610
Superficie totale terreno
931 mq
Classificazione (Zona B)
Tessuti Edilizi Saturi – Art. 3.2.2 – per mq 1.000
Classificazione (Zona C)
Aree di Completamento – Art. 3.2.4 – per mq 931
Confine Nord
Strada Comunale
Confine Est
Mappali 329, 412, 242, 240, 238
Confine Ovest
Mappale 628
Forma
Rettangolare con appendice
Stato attuale
Incolto, sporadica vegetazione
Accesso
Su strada comunale (Via Barbierato)
Tecnico incaricato
Geom. Petrulli Armando – Villadossola
Data relazione
25 Maggio 2021
Parametri Urbanistici
Parametro
Valore
Superficie fondiaria
931 mq
Capacità edificatoria (indice volumetrico)
1 mc/mq
Volume edificabile
931 mc (931 mq × 1 mc/mq)
Superficie coperta massima (30%)
652 mq (931 × 30%)
Altezza massima edificio
ml 12,50
Tipologia edificio previsto
A schiera / Bifamiliare con garage
N° unità immobiliari
2 unità abitative

2.2 Calcolo Superficie Commerciale (337,84 mq)
Voce
Misura
Coefficiente
Risultato
Vani utili abitazione (con garage)
130 mq × 1
× 1,00
130 mq
Garage
20 mq × 1
× 1,00
20 mq
Balconi
10 mq × 0,33
× 0,33
3,30 mq
Area scoperta
781 mq × 0,02
× 0,02
15,62 mq
Totale Sup. Comm. per unità
168,92 mq


TOTALE SUP. COMMERCIALE (2 unità)
168,92 × 2

337,84 mq

3. VALORI DI MERCATO E STIMA EDIFICIO FINITO

Indagine di mercato condotta presso operatori economici della zona (Verbania, Villadossola). Confronto con recenti vendite di immobili simili nel segmento residenziale (Market Comparison Approach – M.C.A.).

Tipologia
Valore Unitario
Riferimento
Edifici a blocco
€ 1.500,00/mq
Valore medio zona
Edifici a schiera / bifamiliari
€ 1.500,00 – 1.800,00/mq
Fascia mercato locale
Valore adottato (ipotesi conservativa)
€ 1.500,00/mq
Base di calcolo

VALORE EDIFICIO A NUOVO FINITO (Vm): € 506.760,00 (337,84 mq × € 1.500,00/mq)

4. COSTI DI TRASFORMAZIONE (K) – Formula Va = Vm – K

Il valore dell’area edificabile si determina sottraendo al valore del fabbricato finito (Vm) i costi di trasformazione (K). Metodo analitico per la parte edificabile secondo prassi estimativa.

#
Voce di Costo
Calcolo
Importo
1
Costo relativo alla costruzione (cappotto termico, muratura, c.a., finiture standard)
337,84 mq × € 1.000,00
€ 337.840,00
2
Costi spese tecniche
€ 337.840 × 10%
€ 33.784,00
3
Costi oneri per il rilascio del P.C. e oneri di urbanizzazione primaria e secondaria
€ 337.840 × 3,5%
€ 11.824,40
4
Utile d’impresa all’attualità
€ 337.840 × 20%
€ 67.568,00
5
Bonifica terreno – lavorazioni metallurgiche inquinanti (Geom. Petrulli)
931 mq × € 10,00
€ 9.310,00

TOTALI COSTI DI TRASFORMAZIONE (K)
Somma voci 1÷5
€ 460.326,40

⚠ Nota Bonifica: Il terreno richiede intervento di bonifica da attività metallurgiche pregresse. Costo stimato € 9.310,00 (931 mq × € 10,00/mq). Si consiglia perizia ambientale ARPA prima del rogito e inserimento di clausola sospensiva nel compromesso.

5. VALORE DELL’AREA EDIFICABILE (Va = Vm – K)

Voce
Importo
Vm – Valore Edificio a Nuovo Finito
€ 506.760,00
K – Totale Costi di Trasformazione
€ 460.326,40
Va – Valore Residuale Area Edificabile (Vm – K)
≈ € 46.434,00

Consiglio dell’Agente: Il valore residuale dell’area è contenuto poiché i costi di trasformazione (inclusa bonifica) assorbono la quasi totalità del valore del costruito. Il prezzo di vendita del terreno dovrà tenere conto degli oneri di urbanizzazione e della bonifica ambientale. Si raccomanda clausola sospensiva nel compromesso subordinata all’esito della perizia ARPA.

6. PARAMETRI TECNICI DELL’EDIFICIO IPOTIZZATO

Parametro
Valore
Altezza edificio
ml 12,50
Volume (mc edificio)
mc 900 < mc 931
Superficie coperta realizzata
mq 652 (931 × 30%)
Capacità edificatoria
mc 931 pari a mc 1/mq
Tipologia costruttiva
A schiera / Bifamiliare
N° unità immobiliari
2 unità
Vani utili + accessori per unità
130 mq
Garage per unità
20 mq
Balconi per unità
10 mq (ridotti al 33%)
Superficie reale lorda per unità
150 mq (2 piani fuori terra)
Superficie complessiva 2 unità
300 mq (150 × 2)

7. RIFERIMENTI NORMATIVI E TUTELE

Riferimento
Dettaglio
Tipo di Frazionamento
N. 2360.1/1997 del 14/08/1997
Classamento da Variazione
Prot. VB 0053646 del 11/06/2020
Trasmissione dati AGEA
D.L. n. 262 del 03/10/2006
Strumento urbanistico
PRG Comune di Villadossola
Metodo di stima adottato
Market Comparison Approach (M.C.A.) + Analitico Va = Vm – K
Tutela acquirente acconti
D.Lgs. 122/2005 – Fideiussione bancaria/assicurativa
Perizia ambientale consigliata
Verifica ARPA – bonifica attività metallurgiche pregresse